第一章 总则

第一条制定依据

依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收评估办法》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发〔2013〕133号）等法律法规和国家、省、市有关政策及文件规定，特制定本方案。

第二条适用范围

（一）保山市龙陵县五板桥棚户区改造项目（以下简称“本项目”）规划范围内的国有土地上房屋征收补偿安置。

（二）本项目范围内合法集体建设用地上的房屋征收补偿安置，参照本方案执行。

第三条征收人与被征收人

（一）征收人：龙陵县人民政府。

（二）征收部门：龙陵县棚户区改造项目指挥部。

（三）征收实施单位：龙山镇人民政府。

（四）被征收人：征收范围内的产权人。

第四条征收范围及补偿对象

征收范围：本项目征收公告范围内的所有建筑物、构筑物、地上附着物及土地。（征收四至范围以公告的规划范围图为准）

补偿对象：征收范围内具有合法手续的房屋所有权人和土地使用权人。

第五条征收补偿内容及方法

（一）征收补偿包括被征收房屋、土地使用权价值的补偿；室内装饰装修、室外附属设施和附着物价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收营业性用房造成的停产、停业损失的补偿。

（二）被征收房屋、土地使用权价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法规依法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告之日起7日内协商不成的，由房屋征收部门或者被征收人采取摇号等随机方式确定并予以公告。

（三）被征收房屋价值评估应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等影响被征收房屋价值的因素。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第六条不予补偿的范围

自房屋征收公告发布之日起，新建、扩建、改建建筑物及其附属物，改变房屋和土地用途，增加设施、装饰装修、栽植树木等不予补偿。

第七条征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

第八条征收时间、签约和腾房期限

征收时间：2019年9月12 H。

签约期限：2019年9月12日至2019年12月31日。

腾房期限：2019年9月12日至2020年3月31日。如遇特殊情况，由征收部门报请征收人作出变更决定。

第二章 房屋征收

第九条被征收房屋的认定

（一）计户认定。

1. 以合法有效的《土地使用权证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的宗数计户。

2. 在发布征收公告前已取得生效的判决书、调解书、确认书等司法文书的，按相关司法文书所载明的权属进行计户。

（二）被征收土地和房屋认定。被征收土地、房屋权属和性质按照以下规定进行认定：

1. 持有合法有效的土地证、房产证或不动产权证，按所登记的权属和性质认定。

2. 未办理土地证、房产证或不动产权证，但土地使用权人持有合法的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地划拨决定书》或《建房批准通知书》和房屋所有人持有《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，按所批准的权属和性质认定。

3. 产权权属有争议的，持有已生效的判决书、调解书、确认书等司法文书，按相关司法文书所载明的权属和性质认定。

（三）被征收土地和房屋面积认定，具体方法为：

1. 土地面积以证载面积为准。

2. 房屋面积以证载面积为准，若权属证书登记内容、面积等与现状不相符或存在明显登记错误的，以实际测绘面积为准；若符合登记条件但未办理产权证的，以实际测绘面积为准：

第十条征收房改房和集资建房

征收单位出售的房改房和集资建房，根据相关法规和政策进行征收补偿。

第—条征收临时建筑物

合法建设用地范围内临时建筑物按照评估价值给予货币补偿，不纳入回迁安置建筑面积。

第十二条营业性用房及商铺的认定

（一）营业性用房的认定

被征收人实际用于经营的房屋同时满足以下条件的，可认定为营业性用房:

1. 已取得合法建设用地使用手续的；

2. 在征收决定公告发布前3年内持有工商、税务、卫生等部门批准登记的合法有效证件或缴纳有关税费票据的。

（二）商铺的认定

本方案所称商铺是指征收范围内位于原320国道两侧（含龙阳桥至环城公路两侧）的营业性用房中临路第一幢房屋的一层面积。

商铺面积的认定办法：永久性建筑以测量的实际用于经营面积为准；其他结构的商铺面积，进深不足4米的按实际进深计算,进深超过4米的按4米进行计算。

第十三条征收企事业单位房地产

征收企事业单位房地产采用货币补偿。由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，以评估结果作为确定补偿价格的依据，但不得享受有关居民房屋征收补助及奖励政策。企业房地产被征收后由企业自行安置。

第三章 货币补偿

第十四条货币补偿

（一）被征收人选择货币补偿的，在规定时间内签订协议并按时腾房交付被征收房屋的，给予被征收人房地产评估总价20%的奖励。

（二）在规定时限内没有签订“货币补偿协议”的，按照评估价格进行货币补偿安置，不得享受房地产评估总价20%的奖励。

第十五条评估价值确定

评估机构作出的评估结果，经法定程序后最终认定的价值作为补偿依据。

第十六条货币补偿支付方式

征收补偿资金分两次支付。第一次为签订协议之日后15个工作日内，征收部门支付协议补偿资金的40%到被征收人账户；第二次为腾房验收之日后10个工作日内，将剩余60%补偿资金支付到被征收人账户。

第四章 产权调换

第十七条产权调换

（一）征收人提供住宅安置房进行产权调换。

（二）被征收人选择产权调换的不得享受房地产评估总价20%的奖励。

第十八条安置区域

住宅产权调换安置区域为政府指定的安置房小区，安置房类型为多层或高层建筑。

第十九条单元楼住宅调换比例

被征收范围单元楼住宅选择产权调换的，调换比例如下：

框架结构调换比例1 : 1.1;

砖混结构调换比例1 : 1;

分摊土地调换房屋比例：国有出让用地1 ：1.2；国有划拨用地1 : 1.1

第二十条庭院式住宅调换比例

被征收范围内庭院式住宅选择产权调换的，调换比例如下：

框架结构调换比例1 : 1.1;

砖混结构调换比例1 : 1;

砖木结构调换比例1 ：0.95；

土木结构调换比例1 ：0.9；

建设用地调换房屋比例：国有出让用地1 ： 1.2；

国有划拨用地1 ： 1.1;

集体建设用地参照国有划拨用地调换比例。

第二十一条住宅安置房和地下停车位的调换

（一）调换套数和个数

被征收人选择产权调换的，按计户规定每户最多可选择两套住房，一套住房只能配套调换1个停车位。

（二）调换方法

1. 按调换比例计算得出的可调换面积以1:1的比例调换住宅安置房和停车位（含公摊）面积。

2. 选择调换一套住宅安置房后无剩余面积调换停车位的，可按2500元/平方米购买1个停车位。

3. 选择调换两套住宅安置房的，选择第一套住房和停车位后，若剩余可调换面积大于或等于所选择安置户型面积50%的可选择第二套。计算公式为：可调换面积-（第一套调换面积+所 选第一个停车位面积），第二套面积的50%。具体按以下规定执行:

（1）调换两套住宅安置房选择调换地下停车位的，所选第一套住宅安置房和第一个停车位面积必须纳入计算剩余可调换面积。被征收人在第二套住宅安置房调换后无剩余面积调换停车位的，可按2500元/平方米购买1个停车位。

（2）当调换第一套住宅安置房时未调换停车位，在选择调换第二套住宅安置房后无论有无剩余可置换面积均不得以产权调换方式调换停车位。

第二十二条营业性住户的产权调换

营业性住户认定为商铺以外的产权部分可以按照住宅户调换规定执行，认定为商铺的产权部分按照评估价格给予货币补偿, 但不得享受20%的评估奖励。

第二十三条产权调换后的资产结算

（一）调换后的不足面积，按2500元/平方米结算找补差价。

（二）调换后的剩余可调换面积，按2500元/平方米结算找补差价或者对剩余资产按评估价值给予补偿，但不得享受20%的评估奖励。

（三）调换的面积差价在交房时一并结算。

第二十四条室内装饰装修及附属设施补偿

被征收人的室内装饰装修、附属设施、附着物按分项评估价值给予货币补偿。

第二十五条产权调换选房时间和顺序

（一）选房时间。在2020年3月31日前。

（二）选房顺序。在规定时限内签订“产权调换协议”并腾房验收交付被征收房屋的，选房顺序根据签订“产权调换协议”时间先后顺序作为住房选房的顺序。同一时间有两户及以上签订协议的，采取现场抽签的方式确定选房顺序。

第五章 产权购买优惠

第二十六条商业用房购买优惠

（一）优惠对象：本项目的营业性住户；

（二）优惠条件：每宗产权可凭“补偿协议”在本项目区域规划建设的房源取得预售许可证之后60日内购买商业用房享受总房价3%的优惠，超过60日不再享受优惠。

第二十七条商品住宅购买优惠

（一）优惠对象：本项目中不参与产权调换的被征收人；

（二）优惠条件：每宗产权可凭“货币补偿协议”在本项目区域或者县城指定房源取得预售许可证之后60日内购买1套商品住房享受总房价3%的优惠，超过60日不再享受优惠。

第六章 征收政策性补助及奖励

第二十八条搬迁费

按被征收合法永久性建筑面积给予40元/平方米一次性补助（含搬出搬入费用）贫困残疾人补助标准提高20%。

第二十九条临时安置补助费

（一）采用货币补偿的，临时安置补助费过渡期按照24个月计算，临时安置补助费标准按被征收合法永久性建筑面积10元/平方米•月计算，腾房验收并交付被征收房屋时一次性发放。贫困残疾人补助标准提高20%_。

（二）采用产权调换的，临时安置补助费过渡期按照12个月计算，临时安置补助费按被征收合法永久性建筑面积10元/平方米•月计算，腾房验收并交付被征收房屋时一次性发放。贫困残疾人补助标准提高20%。

（三）申请政府提供过渡安置房源的，签订安置补偿协议后，持房屋征收部门开具的联系单向住房保障管理部门申请南片区公租房房源过渡，过渡期不超过24个月。过渡房源优先保障贫困残疾人家庭。

（四）其他情形过渡安置费

1. 经自然资源、规划部门批准的拆旧翻新住户，原房屋拆除后未建设的，按原证载建筑面积计算。

2. 非营业性住户过渡安置费不足500元/月的，按500元/月计算。

3. 无永久性建筑的对象户，认定营业性面积后，过渡安置费不足500元/月的，按500元/月计算。

4. 营业性面积只计算停产停业补偿，不计算过渡安置费。

第三十条停产停业补偿

征收营业性面积造成被征收人合法生产经营活动停产、停业损失的，停产停业损失补偿按24个月一次性给予补偿，补偿标准按以下规定执行：

认定营业性面积的，商铺按照70元/平方米•月计算，其余营业性用房按照45元/平方米-月计算。

对以上规定有异议的，可通过评估确定停产、停业损失补偿。

第三十一条搬迁奖励

按规定期限自行搬迁完毕并通过验收的，按计户认定规定，每户给予一次性奖励20000元。

第三十二条供水及强弱电设施补偿

按计户认定规定，给予被征收人合法用地范围内：水、电每户合计2000元一次性补偿；电视、网络及固定电话每户合计360元的一次性补偿；持有合法用电凭证并安装有动力电的，每户给予4000元的一次性补偿；流动电力电表不予补偿。

第三十三条可移动物品搬迁损失补助

被征收人可移动物品搬迁损失补助按被征收合法房屋永久性建筑面积给予100元/平方米一次性补助。

第七章 征收人与被征收人的责任

第三十四条征收人的责任

（一）按有关规定公布、公告、公示有关事项。

（二）按照房屋征收补偿协议的约定兑付相关补偿、补助及奖励资金。

（三）按照基本建设程序及规划设计内容组织安置小区建设, 确保安置房符合国家建筑工程质量安全验收标准。

（四）负责组织办理安置房的不动产权证。

第三十五条被征收人的责任

（一）配合征收人做好登记、测绘、评估、协议的签订、搬迁等有关工作。

（二）协议签订后不得擅自拆除被征收房屋及配套设施。

（三）自行结清水、电、有线电视、网络等各项费用。

（四）被征收房屋的债权、债务、产权纠纷、租赁关系等由被征收人解决。

（五）在房屋征收决定公告发布前被征收人涉及产权变更但未办理相关法定手续涉及的税费，由被征收人按有关规定执行。

（六）被征收人选择产权调换的，被征收人须缴纳个人住宅专项维修资金以及其他应由被征收人承担的税费。

（七）24个月的前置物业管理期满后，按照物业管理相关规定执行。

第八章 争议处理

第三十六条对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向作出评估报告的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到书面复核结果之日起10日内向云南省评估专家委员会申请鉴定。